Reflexionando sobre la forma de construir vivienda en España

Este post del blog de Martin que copio a continuación me ha hecho pensar en cómo se viene construyendo vivienda en España. Titula su post: La casa Varsavsky y los ricos también lloran.

“Continuando con la temática de la pérdida de identidad del paisaje urbano español, me gustaría contar el desafío que es hacer una casa de autor en España. Este artículo surge de mi experiencia con la construcción de la Casa Varsavsky, como se llegó a llamar nuestra casa en Internet. Un proyecto que decian que de principio a fin iba durar dos años y medio pero terminó tardando más de cinco y costando muchísimos dolores de cabeza. Antes que nada aprovecho para agradecerle a Waya Quiviger, mi esposa por haber tenido la paciencia para aguantar el abusivo mundo de la construcción. Yo reconozco que en mitad de camino tiré la toalla y que es gracias a ella y a la empresa constructora que tuvimos que armar nosotros cuando la constructora original abandonó la obra, que pronto estamos por tener la casa. También quiero agradecer a Eva Romero, Luis Prada y Chiara Fabiani que encontraron la manera de terminar una casa que ni los arquitectos que la diseñaron ni la constructora que contratamos podían sacar adelante y cuya obra estuvo parada más de un año.

La masificación y estandarización constructiva es una consecuencia natural del crecimiento de las ciudades y las fuerzas del mercado. Pero, como ya expliqué, en España esto es mucho más grave debido al modelo de gestión de suelos y de todo el ridículo proceso de construcción vigente. Dada la enorme complejidad de este sistema la construcción de las viviendas queda generalmente en mano de grandes empresas inmobiliarias y compañías constructoras, quienes para maximizar la rentabilidad masiva, crean enormes condominios de casas idénticas. Cientos de chalets construidos como si fueran edificios acostados, todos iguales, uno al lado del otro. Los pueblos españoles de ahora parecen hechos en fábricas de automóviles. El resultado es que la clase media alta (gente que gana más de 100 mil dólares por año) viven en viviendas de clase media, la clase media viven como clase media baja y la clase media baja y baja se quedan simplemente afuera del mercado. ¿Pero quien se queda con la diferencia? Unas 30 familias españoles partes de las nuevas grandes fortunas que en los últimos cinco años han ganado de 100 a mil millones de euros cada una haciendo viviendas populares para ricos. Si, ya se que es criticable que yo que me hago la gran casa en La Moraleja sea el que denuncie este corrupto sistema pero no importa. Mi situación económica es privilegiada, no hay duda, inclusive yo mismo me he beneficiado mucho ya que mis 20 mil metros valen 300% más que en el 2001. Pero no por esto voy a decir que el sistema actual que artificialmente limita las ofertas de viviendas de compra y alquiler funciona. Porque no solo no funciona sino que salvo para esas 30 familias que se forran construyendo y promoviendo y unos miles más que comen las suculentas migas, para el resto de España el status quo es un desastre. Inclusive para el resto de los ricos que se que poca pena inspiran.

Cuando nos mudamos a España en el 1995, lo que más nos llamaba la atención del mundo de la vivienda en este país era que incluso quienes podían construir su propia casa preferían comprar los aburridos chalets adosados. En Argentina o en Estados Unidos, la gente que tiene medios hace su casa con un arquitecto porque entiende la vivienda como una forma de expresión personal y – por ende – no le gusta tener un chalet igual al de la persona de al lado.

Fue recién en el 2001 cuando compramos una bonita parcela y decidimos construir nuestra propia casa que entendimos por qué hasta los españoles que pueden no vivir a un chalet adosado se mudan a este tipo de vivienda: construir en España tu propia vivienda de autor es un verdadero HORROR. Lo digo porque no sólo he construido en España sino también en Francia, Estados Unidos, Uruguay y Argentina (tengo una empresa de desarrollo inmobiliario llamada Urban Capital desde el año 1985) y puedo comparar sistemas. Ninguno es bueno pero el español es sin duda el peor. La historia de la Casa Varsavsky es una saga telenovelesca podría llamarse como ese programa mejicano, “los ricos también lloran”.

Construir en este país es kafkiano. Las licencias de obra demoran meses y son mucho más complicadas y caras que en el estado de New York por ejemplo donde hice más de 50 mil metros cuadrados de todo tipo de obras. Y ni hablar de la cantidad de leyes – algunas razonables y otras no – que limitan de muchísimas maneras lo que uno puede hacer en su parcela mientras que ponen al burócrata de turno en una elevadísima posición de poder. Además mi experiencia es que los arquitectos españoles, no entregan planos con el nivel de detalle que se entrega en Estados Unidos a las constructoras, lo que dificulta muchísimo tanto la construcción como en sus aspectos legales. La falta de claridad da lugar a disputas. Y, como la justicia es increíblemente lenta, es común tener problemas con las empresas constructoras de viviendas individuales que amenazan a ir a juicio si no se les paga más por supuestos cambios. En mi caso tenía un contrato con penalidades pero cuando la empresa constructora vió que no iban a ganar más dinero conmigo me dijeron que se iban y que yo me encargara entonces de hacerles un juicio. Así me encontré, durante un año, en una situación en la que ninguna constructora quería terminar la obra y la Justicia española que es increiblemente lenta comparada con la de Estados Unidos no servía de mucho. Al final me di cuenta que la única solución era crear mi propia empresa constructora. Y esto fue lo que hice: terminé tomando el personal yo, sin ninguna empresa constructora. Tuve que hacer mi propia empresa constructora en España, para terminar mi casa algo que nunca me había ocurrido antes.

A este punto mi consejo es que si algún lector emprendedor que haya tenido mucho éxito y esté pensando construirse la casa de sus sueños le recomiendo que se la haga de vacaciones y no de principal vivienda y que la haga en un país como Uruguay donde construir es sencillísimo. En José Ignacio Uruguay donde me hice una casa de vacaciones, también hay regulaciones, por ejemplo no se puede construir en los meses de verano para no molestar a los vecinos, pero inclusive con esas trabas y haciendo una casa de complejidad similar a la de Madrid terminamos 2 años antes porque ahí la gente quiere construir casas y el gobierno se mete lo suficiente. Si José Ignacio estuviera en España sería una tira de chalets adosados. En España construirse la casa de tus sueños es una pesadilla. Negociar cosas tan simples como la llegada del gas para una persona con su parcela es complicadísimo, todo está diseñado para la gran constructora, el gestor, no el ciudadano. Todo requiere un proyecto especial. El mundo de la construcción parece agrupar a lo peor del país y la actitud del gobierno – repetida frecuentemente por las empresas constructoras – es decir que no a todo para luego cobrar sobornos a nivel local o penalidades inexistentes y aprovecharse de quien sea que quiere tener una vivienda. La alianza gobierno/constructora/promotores tiene que ser rota de alguna manera. El que cree que este sistema le beneficia porque su vivienda subió de precio que vea lo que pasa al tener un hijo y necesitar un dormitorio más. Es entonces que esta vivienda de oro se transforma en una jaula de oro. El precio actual de la vivienda es una condena a la parálisis. Nadie puede progresar.

Lo que sucede en España es que estamos atrapados por el modelo de construccion en el que solo Dragados, Ferrovial, ACS, y otras grandes constructoras y promotoras triunfan y sus acciones se van por las nubes. El ciudadano común, que se quiere hacer su casa pero no tiene lobistas, gestores y toda la maquinaria que hace falta para tratar con la maraña de requisitos absurdos que dominan el sector ve en la construcción un desafío imposible. La especulación y corrupción que este modelo genera hacen que unas 50 personas en España controlen cómo y a donde van a ir el resto de los españoles. En España la gente se horroriza de que en Estados Unidos se deja a un 25% de la población sin seguro médico y yo ya critiqué mucho ese sistema inclusive en blogs norteamericanos. Pero qué podemos decir de un sistema que deja a 25% de la población sin casa y que atrapa al resto sin posibilidades de progreso y en feas viviendas.

Faltan unos 60 días para que nuestra casa esté lista. Quizás entonces esté de mejor humor y encuentre las ventajas de este sistema. Se que al final será una maravillosa vivienda y prometo escribir un post sobre la experiencia. Pero el proceso fue tan horrible que decidí contar la historia. No quiero que mi blog parezca una serie de éxitos, de vida sin problemas. Como dije al principio en España, los ricos… también lloran. Todos salvo las 30 familias que hacen las casas.”

Mi ilusión desde luego es tener una casa contruida a mi gusto. Supongo que la mayoría de la gente comparte mi sentimiento. Más grande o más pequeña, con piscina o sin piscina, pero una casa a tu gusto.

La primera vez que escuché chalet adosado obviamente no supe que significaba exactamente pero lo primero que pensé es que debía ser algo así como lo que venía viendo en las series y pelis americanas: casas construidas en parcelas cerradas unas junto a otras formando una urbanización. Pero me equivoqué.

Como dice Martin en el post, en este país tanto el que tiene mucho dinero como el que tiene menos se compró en su momento su chalet adosado. La única distinción es que los ricos se lo compraron en urbanizaciones de lujo con campo de golf y demás instalaciones. Pero ¿por qué no hacerte una casa a tu gusto?… ni hablar, eso es demasiado caro y conlleva muchos calentamientos de cabeza.

A mí, ahora, con 22 años, no me apetece nada hacerme una casa a mi gusto. Principalmente por el miedo a que te pase lo que le pasó a Martin. Sin tener problema con el dinero y con una parcelita en la Moraleja contratas a un arquitecto que te hace unos planos muy bonitos y que luego no quiere saber nada de cómo construir aquello que él ha diseñado. Lo que lleva a que la constructora que empezó la obra se eche para atrás porque no quiere responsabilidades ya que no se fia del armado del hormigón.

Creo que Martin generaliza en su post y que por su particular mala experiencia piensa que en España una persona se encuentra con muchísimos problemas para construir su casa a su gusto. Yo quiero pensar que no es así. Que ha sido un cúmulo de casualidades lo que le ha llevado a vivir esa situación. En cambio, sí pienso que es posible y que debemos cambiar nuestra forma de construir vivienda. Ponemos el grito en el cielo porque la sanidad en EEUU no es pública y no hacemos nada porque todo el mundo en España tenga acceso a una vivenda. Y con esto NO me refiero a comprarte una casa con una hipoteca de 40 años. Así casi todo el mundo puede comprarla, claro esta, pagando de por vida. Lo verdaderamente triste en España es esto mismo, que nos hemos nos han acostumbrado a ver normal el hipotecarse de por vida.

Deben de existir soluciones para esto y tenemos que encontrarlas. Yo apuesto por cambiar el modelo de construcción que tenemos hoy día.

EUROLAR puede ser un buen ejemplo. Tienen un sistema de construcción denominado Pannel Mark Sistems basado en la prefabricación pero sin que esto implique el encarecimiento del producto. Todo lo contrario, bajan los tiempos de entraga y los costes manteniedo las calidades y construyendo una casa a tu gusto. Algunos trabajos:

Reflexionando sobre la forma de construir vivienda en España

3 comentarios en “Reflexionando sobre la forma de construir vivienda en España

  1. Guillermo dijo:

    Yo trabajé para la constructora que inicio la obra y que abandonamos al finalizar la estructura. La historia no es como la cuenta Martín. Los responsables fueron los arquitectos y el representante de la propiedad que no tenia mucha idea de donde se estaba metiendo. Nosotros nos fuimos despues de poner de nuestro bolsillo 12,5 millones en acero para la estructura, ya que hubo que realizar constantes modificaciones del proyecto. Hasta ahí todo normal en este tipo de obras, el problema es cuando su representante, alegando que es una obra a precio cerrado se niega a admitir el pago de todo ese acero y demas modificaciones.
    A partir de aquí todo normal, nadie en su sano juicio se hace cargo de una obra de estas características y es el propio Martín el que tiene que crear una constructora para acabar la obra, dandose el curioso hecho de que los propios arquitectos se desentienden de su obra porque les supera.
    Si Martín hubiera tenido una persona responsable y con conocimientos de como discurre una obra se habría acabado, con retraso (el plano definitivo de la losa de cubierta nos llegó casi al año de comenzar las obras) pero no de cinco años.
    En fín, nada es blanco o negro, todo es gris.

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